新洲自建房 · 情报工作台董椿村江土库湾 · 政策框 ≤120㎡/≤360㎡/≤3 层 · 证件内页待翻拍

现状与目标（自家事实底座）

老家湖北省武汉市新洲区三店街道董椿村江土库湾十组10号，举水河畔平原、塘基回填地质（旧房基础 2m 毛石+黄沙）。父江海咏、母张雪梅；本人江斌 2025-03 已立户。常住杭州（龙凤胎 3 岁半），房屋定位=假期返乡+父母养老+退休返乡。现房：两层砖混平顶主楼+一层附属房，外墙渗水霉斑、院子老化（2026-10 实拍 55 张在档）。

⚠ 第一优先级：翻拍自家《不动产权证书》内页（红本在父母处）——权利人/宅基地面积/四至未知；此前「203.4㎡/611.98㎡ 已批」口径系识别事故已作废。

权属与审批（先办证后动工）

合规框架（新政办〔2020〕11 号原件在档 baidupan/）：每户宅基地 ≤120㎡、建筑 ≤360㎡、总层数 ≤3 层。原址重建走「拆旧建新」：村组同意→街道审核→乡村建设规划许可证→竣工核实→不动产权变更登记。户主（权利人）与户口本一致，若需变更先办户籍再批建。

行动：①翻拍证书内页 ②三店街道窗口确认现行口径与限高 ③确认拆旧建新是否需四邻签字。

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勘察与设计（钱花在图纸和钻机上最值）

地勘：塘基回填是全案最大变量——钻孔灌注桩+筏板（首推）/ 全换填+筏板（最稳）/ 深层搅拌原位改良（折中）三方案已论证，无地勘报告无法定案（约几千元，本地勘察队）。

设计：先自出概念（BlenderMCP+ZCode 新中式两层提示词已在手，14×12m/层高 3.6+3.3m 口径）→ 找设计师深化（虫筑网/易盖房/图纸之家，合同按避坑清单：资质、本地经验、交付范围、审图配合）。两风格都收藏过：新中式（白墙灰瓦+露台）vs 澳新极简（白盒平顶）——需拍板。

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地基与拆除（旧料是资产不是垃圾）

拆除分级利用：红砖/瓦片→院子抬高与垫层（严禁入筏板下）；毛石→挡土墙/排水沟（最值钱）；木料→临建。回填分层 ≤300mm 夯实、压实度 ≥95%；外围挡土+排水防潮；抬高 1m 防雨水沙石（ChatGPT 方案在档）。

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主体结构（砖混够用，构造措施不能省）

两层砖混、现浇楼板、C30 主流；构造柱+圈梁+拉结筋按规范；屋面现浇坡顶做好檐口。武汉行情砖混主体 1600–2200 元/㎡。参考案例：18 万搞定主体费用明细（⭐3230）。新洲=建筑之乡，本地班组资源丰富，看在建工地选队。

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围护体系（保温·防水·门窗一次到位）

保温：外墙 SEPS 石墨聚苯板 50mm + 屋顶/地面 XPS 混合（全屋约 5.5 万，两层 12×12 口径）。屋面防水：SBS 卷材+聚氨酯+保温板+钢筋网混凝土保护层（Obsidian 笔记有完整工艺，混凝土保护层带坡向排水口）。门窗：断桥铝 5+12A+5 双钢中空（大玻璃 6+12A+6），整窗 450–650 元/㎡；窄边框增通透。

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设备系统（隐蔽工程，返工最贵）

暖通：空气能两联供（100–180㎡ 推天水地水，初装 3–6 万）+ 地暖分区（功能分区/分回路/温控）。水：全屋净水（院子打井+市政双水源可选）、防臭下水。电：独立电表申请、无桩 PHEV 补能方案（已调研）、光伏板预留位、监控网络布线。柴火灶/壁炉：真火壁炉柴火树种已调研（枫香/栓皮栎），烟道一次到位。

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室内装修（控制预算的重头）

参考「15w 穷装 130 平」（⭐5731）：先硬装后软装、建材自购+本地工。地面：水泥固化剂/自流平/木蜡油多方案在档，柔光砖 vs 木地板对比已有。灯光：客厅无吊顶+星空灯（自家笔记），40㎡ 超薄吸顶灯+分层辅助。收纳：砌墙衣柜（600 元低成本）、农具收纳墙。厨卫：柴火灶厨房+煤气灶双动线、三分离卫生间。

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装修决策书（2026-10-07 你拍板的 13 条口径 · 完整版见《设计决策与避坑手册》）

庭院营造（两年收藏最浓的一笔）

铺装：600×600 仿莱姆石英砖 18mm（9–13 元/片、干铺 45–70 元/㎡、邾城/阳逻看货）；水泥地改造三方案在档。绿植（自家清单 20+ 种）：香樟（宅基地旁已调研种植法）、黄木香拱门、藤本月季、绣球、紫藤廊架、菜园+堆肥。小品：红砖洗手池（⭐9828 全库第一）、工具间、面包窑、鱼池水景。上堤通道预留。

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施工管理（盯节点不盯日常）

合同写清包工方式/增项上限/延期责任；按节点验收：地基验槽→主体每层封顶→防水闭水 48h→水电打压；关键材料自购（水泥钢材查出厂报告）；进度款按节点付。

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